商业地产市场供需两端仍偏弱1-7 月全国商办用房开工、投资、销售同比降幅均超 1

政策方面,8 月,商务部等 9 部门联合印发《县域商业三年行动计划(2023-2025 年)》,到 2025 年,打造 500 个左右的县域商业 领跑县 ;北京市发改委发布《关于进一步推动首都高质量发展取得新突破的行动方案 ( 2023-2025 年 ) 》,拟打造消费新地标,未来将启动环球度假区二期建设。市场方面,2023 年 1-7 月,全国商办用房开工、投资、销售同比降幅均超 10%;2023 年 1-8 月,全国 300 城商办用地供需同比降幅均超 20%。行业动态方面,星盛商业发布大湾区战略,COCO Park 产品线首进广州;华润资本首个城市奥莱项目 长沙欢乐颂 OUTLETS 开业,绿城中国杭州首个城市更新项目绿城吉祥里开街。

新房市场:2023 年 1-7 月全国商办用房开发投资额同比下降 14.9%,新开工面积同比下降 23.7%,销售面积同比下降 19.4%

商办用地:2023 年 1-8 月,全国 300 城商办用地推出与成交规划建筑面积同比分别下降 24.6%、27.8%

8 月 14 日,商务部等 9 部门印发了《县域商业三年行动计划(2023-2025 年)》,《计划》提出 到 2025 年,在全国打造 500 个左右的县域商业‘领跑县’,建设改造一批县级物流配送中心、乡镇商贸中心(大中型超市、集贸市场)和农村新型便民商店。90% 的县达到 基本型 及以上商业功能。 等目标。同时,《计划》从 完善县域商业网络设施和业态、发展农村物流共同配送、推动县域流通企业转型升级、丰富农村消费市场、推动农村电商高质量发展、提升优质农产品供给水平、加强农产品流通体系建设 七个方面提出二十一项工作任务,提升县域商业体系建设工作成效。

县域商业是国内大循环的重要一环,对畅通城乡经济循环起到促进作用。《计划》通过完善县域商业网络和物流配送体系,改造升级一批农村商业网点,支持农村经营主体数字化、连锁化转型等措施,挖掘农村消费潜力、满足农民消费升级需求的同时促进农民增收,助力乡村振兴。

8 月 25 日,北京市发改委发布《关于进一步推动首都高质量发展取得新突破的行动方案 ( 2023-2025 年 ) 》,有关消费市场方面,提出 协调推动以高质量供给引领和创造新需求,促进投资和消费不断涌现新亮点。不断释放消费和投资潜能,着力推动消费‘上台阶、提质量’,更好发挥北京在数字消费、服务消费、绿色消费、国际消费等方面的优势,在国际消费中心城市建设中走在前列。 同时围绕 加快打造‘双枢纽’国际消费桥头堡、打造消费新地标、促进数字新型消费、更大力度推广绿色消费、打造一批新的文旅体精品 等方向提出相关举措。

其中,在打造消费新地标方面,提出 在城市南部和海淀区山后区域改造提升、补充新建一批商业综合体,各平原新城至少有 1 条商业步行街,支持重点商圈按照本市商业消费空间布局专项规划进行改造提升。全市实现一刻钟便民生活圈全覆盖。启动环球度假区二期建设。

《行动方案》以恢复和扩大消费为出发点,通过建设高效畅通的现代物流体系、持续提升消费供给质量,加快打造 双枢纽 国际消费桥头堡、推动天竺综合保税区布局升级型消费产业,支持重点商圈按照商业消费空间布局专项规划进行改造提升、全市实现一刻钟便民生活圈全覆盖等措施释放消费潜力,助推经济恢复向好。

(一)新房市场:2023 年 1-7 月全国商办用房开发投资额同比下降 14.9%,新开工面积同比下降 23.7%,销售面积同比下降 19.4%

图:2018 年 -20231-7 月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

2023 年 1-7 月,全国商办用房开发投资额为 7526 亿元,同比下降 14.9%,降幅较上半年扩大 0.7 个百分点;商办用房开发投资额占房地产开发投资额的比重由 2022 年底的 12.0% 下降至 11.1%。

2023 年 1-7 月,全国商办用房新开工面积为 5364 万平方米,同比下降 23.7%,降幅较上半年扩大 0.3 个百分点;商办用房新开工面积占商品房新开工面积的比重为 9.4%,与 2022 年基本持平。

2023 年 1-7 月,全国商办用房销售面积为 4848 万平方米,同比下降 19.4%,降幅较上半年收窄 0.6 个百分点;商办用房销售面积占商品房销售面积的比重由 2022 年的 8.5% 下降至 7.3%。

* 新房市场部分,商业地产指办公楼 + 商业营业用房,指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

1. 投资、开工:2023 年 1-7 月,全国商业营业用房、办公楼投资、开工同比均继续下降

办公楼:2023 年 1-7 月,全国办公楼开发投资额为 2689 亿元,同比下降 8.1%,降幅较上半年扩大 0.5 个百分点;新开工面积为 1515 万平方米,同比下降 20.1%,降幅较上半年收窄 0.1 个百分点。

商业营业用房:2023 年 1-7 月,全国商业营业用房开发投资额为 4837 亿元,同比下降 18.3%,降幅较上半年扩大 0.9 个百分点;新开工面积为 3849 万平方米,同比下降 25.0%,降幅较上半年扩大 0.4 个百分点。

办公楼:2023 年 1-7 月,全国办公楼销售面积为 1430 万平方米,同比下降 18.3%,降幅较上半年收窄 0.5 个百分点。

商业营业用房:2023 年 1-7 月,全国商业营业用房销售面积为 3418 万平方米,同比下降 19.8%,降幅较上半年收窄 0.7 个百分点。

图:2021 年 8 月 -2023 年 8 月全国 300 城商办用地成交楼面均价及溢价率情况

2023 年 8 月:全国 300 城商办用地成交楼面均价为 2428 元 /㎡,同比上涨 24.3%,平均溢价率为 0.7%,同比下降 5.7 个百分点。

2023 年 1-8 月:全国 300 城商办用地成交楼面均价为 2544 元 /㎡,同比上涨 5.0%,平均溢价率为 2.7%,同比下降 2.1 个百分点。

推出及成交面积:2023 年 1-8 月,一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积为 341 万平方米、364 万平方米,同比分别增长 2.6%、下降 7.5%;二线城市商办用地推出及成交面积分别为 2899 万平方米、2309 万平方米,同比分别下降 14.4%、22.5%;三四线城市商办用地推出及成交面积分别为 4121 万平方米、3321 万平方米,同比分别下降 31.7%、32.6%。

成交楼面均价及溢价率:2023 年 1-8 月,一线城市商办用地成交楼面均价为 11741 元 / 平方米,同比上涨 2.9%,二线 元 / 平方米,同比下跌 12.2%,三四线 元 / 平方米,同比上涨 7.6%。平均溢价率方面,一线城市商办用地平均溢价率为 0.1%,同比下降 0.1 个百分点;二线 个百分点;三四线 个百分点。

1. 星盛商业发布大湾区战略,COCO Park 产品线 日,星盛商业在广州举办以 珠江之上 星生想象 为主题的大湾区战略发布会。会议上,星盛商业发布了大湾区战略,同时推介了广州健康港星河 COCO Park、南沙星河 COCO Park 两个项目。星盛商业将秉持 湾区双中心 、 一城双子星 发展策略,以深圳、广州两座城市为中心辐射周边,做深做精;同时,以星盛商业旗舰产品线 COCO Park 首进广州,落子南沙和荔湾, 打造广州南沙星河 COCO Park 和广州健康港星河 COCO Park, 双子星 携手演绎,带给广州市民全新购物体验,助力城市商业的持续升级,共建美好湾区。

健康港星河 COCO Park 和南沙星河 COCO Park 项目的亮相标志着星盛商业将加强广州布局,以深广为核心,在大湾区进一步做深做强做精,将更多资源集中于优势区域,实现高质量发展。

8 月 18 日,华润资本旗下首个城市奥莱项目 长沙欢乐颂 OUTLETS 开业。项目位于长沙市岳麓区枫林三路,梅溪湖板块与麓谷板块交汇处,商业体量近 7 万平方米,集时尚零售、运动潮牌、鞋履、特色美食、亲子互动等于一体,打造线上线下家庭生活的乐享生活中心。

后疫情时代,居民消费更趋理性,但对品质生活的追求没有改变,主打 大品牌,小价格 的奥特莱斯业态受到消费者更多关注。在此情况下,除首创钜大、砂之船等专业奥特莱斯运营商,以及王府井集团、百联股份等主营业务板块包含奥特莱斯业态的公司外,部分房企或商业地产公司也开始试水奥特莱斯业态,以拓宽经营范围,寻找新的业务增长点。

8 月 18 日,绿城中国在杭州的首个城市更新项目绿城吉祥里暨祥符桥传统风貌街区正式开街。项目位于杭州城北宦塘河畔祥符桥传统风貌街区,由拱墅区政府担纲打造、绿城美好产业运营,是杭州首个城市更新样板项目。

吉祥里秉承 保护性开发,传承历史文化 的更新思路,保留了原街区石库门、高围墙、直屋脊等江南院落特征,新增保护了粮仓、祥符直街 38 号等 4 处具有历史价值的老建筑,河上则增设了卧虹桥、平波桥两座步行桥。业态方面,项目涵盖市井生活、艺文社交、潮趣大赏等三大组团,定位为杭城首个主理人品牌聚集地。目前项目已引入 50 个品牌及首店入驻,包括地中美术馆、几何书店、花食酒肆、故事烩、逆山极限、老头油爆虾特色品牌。

近年来, 文旅 + 城市更新 类项目成为房企和商业地产公司储备优质商业项目、拓展商业地产业务规模的重要选择。例如绿城吉祥里、太原钟楼街等项目,在传承历史文化的同时焕新城市商业活力,丰富文旅消费供给。

4 万 + 房地产报告每日更新,涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域;●

2300 个城市地产数据、225 万宗土地的推出成交信息、40 万个住宅项目和 5 万栋商用物业的交易数据;●